Tourisme éthique

Surtourisme & droits des habitants : quand un lieu en a assez

Par Steven Keen

MSc Responsible Tourism Management (en cours), certifié GSTC et ICRT

18 min de lecture Mis à jour le Sources vérifiées le

Une destination est aussi une adresse. Derrière la place trop photographiée se trouvent le trajet de quelqu’un vers son travail, le loyer de quelqu’un, le sommeil de quelqu’un—et, à travers le sud de l’Europe, ils sont de plus en plus nombreux à avoir cessé de demander poliment. Cette page parle du moment où le tourisme cesse de se conduire en invité pour se conduire en propriétaire—et de ce qu’un voyageur doit à un lieu qui en a assez.

À retenir

  • Le surtourisme n’est pas un décompte—c’est un basculement de pouvoir : le point où un lieu est géré pour ses visiteurs plutôt que pour les gens qui y vivent. Le propre rapport de l’ONU le cadre autour de la qualité de vie des habitants, non de la taille de la foule.
  • Ce sont des droits qui sont en jeu, pas des humeurs. Le droit d’un habitant au logement (article 25 de la DUDH), à la mobilité, au repos et à un quartier qui fonctionne encore est le cœur éthique que le surtourisme érode—un appartement, une rue à la fois.
  • Le mécanisme est un signal de prix, pas un méchant : un logement rapporte plus à la nuit qu’au mois, alors il cesse d’être un logement. Les locations de courte durée font monter, de façon mesurable, les loyers qui chassent les habitants.
  • Le geste du voyageur n’est pas de rester chez lui—c’est de venir en invité des habitants, non en client d’un lieu : hors saison, hors du centre, dans un lit déclaré, en dépensant dans le quartier et en soutenant les villes qui font passer les habitants en premier.

Ce qu’est vraiment le surtourisme

Le mot est plus jeune que le problème. Le média spécialisé du voyage Skift a forgé le terme anglais « overtourism »—le surtourisme—en 2016 ; dès 2018, il figurait sur la liste des mots de l’année d’Oxford, et UN Tourism lui avait consacré un examen sceptique, long comme un livre, qui le traitait pour l’essentiel comme un nouveau nom donné à des problèmes plus anciens et bien étudiés—l’engorgement des foules et l’idée, vieille de plusieurs décennies, de capacité de charge touristique.1 Les guillemets du titre même du rapport—‘Overtourism’?—font un travail délibéré. Les gens dont le métier est d’étudier les destinations voulaient calmer la panique et demander ce qui, précisément, était nouveau.

Ce qui est nouveau, ce n’est pas la foule. Les foules sont aussi vieilles que le Grand Tour. Ce qui est nouveau, c’est l’échelle et l’arithmétique : les arrivées internationales sont passées de 25 millions en 1950 à 1,3 milliard en 2017, en route vers 1,8 milliard d’ici 2030.1 Concentrez cette croissance sur les mêmes quelques places, aux mêmes quelques mois, et vous obtenez des lieux où les visiteurs ne sont plus des invités parmi des habitants, mais une population à part entière. Hallstatt, un village autrichien d’environ 800 âmes, a attiré jusqu’à 10 000 excursionnistes en une seule journée.2 À ce rapport, la question n’est plus comment accueillir des visiteurs. Elle devient : pour qui le lieu existe-t-il ?

Le surtourisme n’est pas un nombre de touristes. C’est le moment où un lieu commence à être géré pour les gens qui le traversent, aux dépens des gens qui y vivent.

C’est la définition qu’il faut retenir, et elle est proche de celle à laquelle parviennent les chercheurs du domaine eux-mêmes. Claudio Milano, Marina Novelli et Joseph Cheer—qui ont fait plus que quiconque pour transformer le mot à la mode en objet universitaire—définissent le surtourisme par ses victimes : la croissance excessive des visiteurs « qui conduit à la surpopulation de zones où les habitants subissent les conséquences des pics touristiques temporaires et saisonniers ».3 Remarquez qui se tient au centre de cette phrase. Ni le monument, ni la file d’attente, ni la photo décevante du visiteur. L’habitant.

Cela compte parce que le décompte trompe. Les chercheurs d’UN Tourism ont interrogé les habitants de huit villes européennes—Amsterdam, Barcelone, Berlin, Copenhague, Lisbonne, Munich, Salzbourg, Tallinn—et ont constaté que la plupart ne voulaient pas d’un plafonnement pur et simple du nombre de visiteurs.1 Ce qu’ils nommaient, encore et encore, était plus précis que « trop de gens » : la hausse des prix du logement, des transports, des commerces et des restaurants—le coût quotidien de la vie dans un lieu réorganisé autour des vacances d’un autre. Le surtourisme se mesure non au tourniquet, mais devant la commission de conciliation des loyers.

Les droits que porte un lieu

L’essentiel du débat traite le surtourisme comme un problème de durabilité—une question de charge, de capacité et d’usure. C’est réel, et notre ressource complémentaire sur le tourisme responsable approfondit le versant systémique. Mais ce n’est pas tout le problème, et sur une page d’éthique ce n’en est même pas l’essentiel. Sous l’engorgement se tient une revendication plus discrète que l’arithmétique de la capacité de charge ne saisit jamais tout à fait : une destination est un lieu où quelqu’un vit, et vivre quelque part confère des droits.

Le premier est le logement. La Déclaration universelle des droits de l’homme inscrit le logement dans « le droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille ».4 C’est un idéal ; son successeur contraignant ne l’est pas. Le Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels fait du droit à un logement suffisant une obligation juridique pour les États qui l’ont signé, et l’interprétation officielle des Nations unies précise que « suffisant » signifie, entre autres, abordable—un logement dont le coût n’engloutit pas les autres besoins de celui qui l’occupe.5 Une ville qui exclut ses propres habitants de leurs propres quartiers par les prix n’est pas seulement bondée. Elle manque à un devoir qu’elle a accepté.

Les autres sont plus difficiles à nommer et non moins ressentis : le droit de circuler dans ses propres rues, de dormir sans un enterrement de vie de garçon sous la fenêtre, d’acheter du pain plutôt que des magnets de frigo, de vieillir parmi des voisins plutôt que parmi des boîtes à clés. Il y a un demi-siècle, le philosophe Henri Lefebvre a rassemblé tout cela dans une formule—le droit à la ville—la revendication qu’une ville appartient à celles et ceux qui l’habitent et la font, non au capital qui la négocie. David Harvey l’a affûtée en une phrase qu’une page d’éthique peut reprendre : le droit à la ville est « bien plus qu’un droit d’accès individuel aux ressources qu’incarne la ville : c’est un droit de nous changer nous-mêmes en changeant la ville… un droit collectif plutôt qu’individuel ».6

Dit simplement, c’est le même principe que le reste de ce site ne cesse d’aborder sous des angles différents. Sur la page consacrée à la faune sauvage, c’est l’intérêt de l’animal qui ne peut consentir ; sur la page des droits humains, c’est le consentement libre, préalable et éclairé—le standard que le droit international réserve aux peuples autochtones, que cette ressource ramène à l’échelle de chaque photographie. Le surtourisme, c’est cette même question à la taille d’un quartier : quelqu’un a-t-il été consulté ici ?

Un visiteur a le droit de voir un lieu. Un habitant a un droit antérieur d’y vivre. Quand les deux s’opposent, l’éthique ne tire pas à pile ou face—elle demande qui était là le premier, et qui ne peut pas partir quand la saison s’achève.

Comment un quartier bascule

Rien de tout cela n’exige un méchant. La mécanique du surtourisme tourne sur un fait sans éclat : dans un lieu recherché, un logement rapporte davantage loué à la nuit qu’au mois. Suivez cette incitation et un quartier bascule—non par la décision de quiconque, mais par l’arithmétique.

La séquence est bien documentée. Les appartements quittent le marché de longue durée pour celui de la nuit ; l’offre de logements diminue et les loyers montent. Les habitants chassés par les prix sont remplacés par des hôtes qui ne restent jamais. L’épicier, le cordonnier et la quincaillerie—des commerces qui ont besoin d’habitants—cèdent la place à la boutique de souvenirs, à la consigne à bagages et à la troisième franchise de glaces artisanales, qui n’ont besoin que de passage. Le quartier que les touristes venaient voir—parce qu’il était plein de la vie des gens qui y habitaient—se vide précisément de ces gens-là et garde la façade. Les chercheurs en ont deux noms, et une querelle utile à leur sujet : Kevin Fox Gotham y lit une forme de gentrification—la « gentrification touristique »—7 tandis que Jordi Sequera et João Nofre soutiennent que la « touristification » est un processus distinct, une éviction provoquée non par l’arrivée d’un habitant plus riche mais par le visiteur qui n’y vit pas du tout.8

Le lien avec le logement n’est pas une intuition ; il a été mesuré. Une étude évaluée par les pairs, portant sur des villes des États-Unis, a établi qu’une hausse de 1 % des annonces Airbnb faisait monter les loyers locaux d’environ 0,018 %—minuscule par annonce, mais suffisant, à l’échelle globale, pour expliquer près d’un cinquième de la hausse des loyers observée sur ces marchés.9 Là où les touristes veulent le plus être, la part est bien plus élevée. Le gouvernement de Barcelone lui-même estime que ses loyers ont augmenté d’environ 68 % en une décennie—la pression derrière les mesures sur le logement qu’examine cette page.10

Rien de tout cela n’apparaît dans un décompte de foule. Cela apparaît dans une journée. Parcourez-en une—les vingt-quatre heures d’un habitant, heure par heure :

Un résident · vingt-quatre heures

La journée d’un résident

Ce qu’un quartier en surtourisme prend, heure après heure

8heures d’une journée,
discrètement prises

6 AM · services

L’épicier a disparu.

La boutique du rez-de-chaussée qui vendait pain et clous est désormais une consigne à bagages ; la première camionnette de livraison tourne au ralenti, sans plus rien où décharger.

Le coût : Un quartier qui n’approvisionne plus les gens qui y vivent.

8 AM · mobilité

Le trajet du matin patine.

Les valises à roulettes font la queue à la boîte à clés d’à côté — l’appartement a encore changé d’hôtes — et la rue où tu as grandi est devenue le hall d’arrivée de quelqu’un.

Le coût : Le droit de circuler dans son propre matin.

10 AM · services

La pharmacie est un glacier.

Le pharmacien, le cordonnier, la quincaillerie — les commerces qui ont besoin d’habitants — sont chassés par les prix par ceux qui n’ont besoin que de passage.

Le coût : Une rue commerçante qui sert les visiteurs, non les vies alentour.

1 PM · économie

Le déjeuner est au prix de la terrasse.

La taverne a refait sa carte pour la vue, pas pour les voisins ; les gens qu’elle était faite pour nourrir mangent maintenant chez eux.

Le coût : Un lieu devenu trop cher pour ceux qui le rendent digne d’être visité.

5 PM · logement

Le propriétaire « passe au tourisme ».

Le bail ne sera pas renouvelé : l’appartement rapporte plus à la nuit qu’au mois. Les loyers de Barcelone ont grimpé d’environ 68 % en une décennie exactement ainsi.

Le coût : Le droit à un logement convenable — Déclaration universelle des droits de l’homme, article 25.

7 PM · espace public

Tu fais la queue pour passer ta propre porte.

La place que tu traversais enfant est désormais une file pour la photo ; les habitants attendent leur tour à travers la foule venue voir où ils vivent.

Le coût : Le droit à la ville — un droit commun, non celui d’un visiteur.

11 PM · repos

Tu ne peux pas dormir.

L’appartement du dessous a accueilli trois enterrements de vie de garçon différents ce mois-ci ; le mur entre un logement et un hôtel n’a jamais été bâti pour en être un.

Le coût : Le droit à une nuit de repos dans son propre lit.

2 AM · repos

L’heure du « restez à l’écart ».

Amsterdam a visé toute une campagne sur le visiteur de 2 h du matin. Elle visait le bruit — mais c’est le résident qui est encore éveillé.

Le coût : La preuve que le problème, c’est le modèle, pas l’invité.

Une destination, ce sont les vingt-quatre heures de quelqu’un. Le surtourisme, c’est le jour où un lieu cesse d’appartenir aux gens qui le vivent.

La journée d’un habitant—une journée dans un quartier surtouristique, heure après heure dérobée. Source(s): Chiffre du loyer : Ajuntament de Barcelona (2024). Effet des locations de courte durée sur les loyers : Barron, Kung & Proserpio, Marketing Science (2021). La campagne « stay away » de 2 h du matin : Ville d’Amsterdam (2023). Le logement comme droit : DUDH art. 25 ; PIDESC art. 11. Les heures sont une composition illustrative d’effets de touristification documentés.
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Un logement qui rapporte plus à la nuit qu’au mois ne restera pas longtemps un logement. Le surtourisme, c’est ce que fait un marché immobilier quand personne ne décide que le quartier n’est pas à vendre.

C’est pourquoi « il suffit de répartir les touristes » n’est qu’une demi-réponse. Disperser les foules soulage l’engorgement ; cela ne change rien à l’incitation qui transforme des logements en stock. La pression est structurelle, et à une pression structurelle on répond par la structure—ce vers quoi, précisément, se sont tournées les villes de la section suivante.

Quand les villes répliquent

Pendant une décennie, la réponse habituelle au surtourisme fut un slogan adressé aux individus : voyagez de façon responsable. Cela n’a pas marché, car la pression n’a jamais été individuelle. Alors les lieux les plus sous tension ont cessé de demander aux touristes de bien se tenir et ont commencé à changer les règles—chacun mettant à l’épreuve une théorie différente de ce qui protège réellement un habitant. Les résultats sont instructifs précisément parce qu’ils sont contrastés.

Quatre villes sous pression et les mesures pour les habitants qu’elles ont adoptées
La pression sur les habitantsCe que la ville a fait—et comment cela tient
Venise Un centre historique vidé de sa substance—moins de 49 000 habitants subsistent, face à des dizaines de millions de visiteurs par an.Une redevance d’accès de 5€ pour les excursionnistes (2024), pour réguler la pointe. Elle a rapporté des recettes mais, de l’avis général, a peu désengorgé la ville. Réguler n’est pas protéger.
Barcelone Des loyers en hausse d’environ 68 % en une décennie ; des cages d’escalier entières converties en locations à la nuit.Un gel des nouveaux hébergements touristiques en 2017, puis un plan de 2024 pour supprimer les 10 101 licences de meublés touristiques d’ici 2028 et les rendre au logement. Le geste le plus audacieux des quatre en faveur des habitants—un pari sur le logement encore à prouver.
Amsterdam Des nuitées au-delà de 20 millions par an ; un tourisme d’enterrements de vie de garçon qui dégrade les quartiers centraux.Une interdiction de nouveaux hôtels (2024), un plafond sur les escales de croisière et une campagne « stay away » sans détour. Une vraie régulation—même si le plafond de 20 millions est un objectif que la ville a déjà dépassé.
Dubrovnik Une ville fortifiée classée à l’UNESCO, submergée par les passagers de croisière débarquant sur une seule marée.Un plafond « Respect the City » de deux navires de croisière et d’environ 5 000 passagers par jour (2019). Un contrôle du volume à la porte—l’un des succès les plus nets ici.

Le fil conducteur est facile à manquer sous la diversité. Les mesures qui touchent le plus la vie des habitants agissent sur le volume et sur le logement : l’interdiction de nouveaux hôtels à Amsterdam,11 le plafond strict des arrivées de croisière à Dubrovnik,12 le retour des meublés touristiques au logement à Barcelone. La mesure qui se contente de tarifer le visiteur—la redevance d’entrée de Venise—rapporte de l’argent sans déplacer la foule. Tout cela est le visage pratique d’une idée plus ancienne sur laquelle s’appuie le rapport d’UN Tourism : la capacité de charge, le nombre maximal de personnes qu’un lieu peut accueillir avant que son environnement et la qualité de vie de ses habitants ne se dégradent.1 Le concept est réellement utile et réellement glissant—il n’existe aucun chiffre honnête unique, car la limite dépend du lieu, de la saison et de qui compte. C’est justement là-dessus qu’une page d’éthique doit appuyer : quand le nombre ne peut être tranché par la mesure, il doit l’être par le jugement—le confort de qui compte, et la perte de qui.

Il vaut la peine d’être juste envers le visiteur, ici aussi. La redevance de 5€ de Venise a rapporté environ 2,4 millions d’euros sur 485 000 laissez-passer la première année, mais a été largement jugée un échec pour dissuader les excursionnistes ;13 sa population résidente est tombée sous les 49 000,14 et le propre Centre du patrimoine mondial de l’UNESCO a pressé le Comité d’inscrire la ville sur la Liste du patrimoine mondial en péril en 2023—un pas que le Comité a refusé, demandant d’abord à l’Italie un plan plus complet.15 Toute mesure n’est pas proportionnée, et toute crainte n’est pas fondée ; les propres chercheurs de l’ONU ont constaté que beaucoup d’habitants ne voulaient d’aucun plafonnement du tourisme. Mais la direction est indubitable : les lieux qui accueillent le monde décident, un à un, qu’accueillir ne peut pas vouloir dire capituler.

La « tourismophobie » est-elle juste ?

Quand les habitants finissent par se rebeller, la couverture médiatique attrape un mot bien commode : tourismophobie. Il est né dans la presse espagnole pour décrire l’ambiance à Barcelone et à Palma, et il accomplit quelque chose de discret et d’habile—il déplace le problème du marché du logement vers la psychologie des habitants, requalifiant une revendication en pathologie.3 Une phobie est irrationnelle. Présentez la voisine au pistolet à eau comme une xénophobe, et vous n’avez plus à répondre à ce contre quoi elle proteste.

Alors il vaut la peine d’être précis sur ce que disent réellement ces manifestations. En juillet 2024, quelques milliers d’habitants ont descendu les Ramblas de Barcelone et aspergé les dîneurs de pistolets à eau sous des banderoles proclamant « Barcelone n’est pas à vendre ». En avril 2024, des dizaines de milliers de personnes ont défilé aux îles Canaries derrière le mot d’ordre Canarias tiene un límite—les Canaries ont une limite. En juin 2025, un réseau se nommant SET—Southern Europe against Touristification—a coordonné, le même jour, des manifestations dans une quinzaine de villes d’Espagne, du Portugal et d’Italie.16 Le cri qui revient n’est pas « nous détestons les étrangers ». Il se rapproche de « Vos vacances, ma misère »—une plainte contre un modèle de logement, visant le modèle, non l’invité.

La distinction éthique fait tout le jeu, et les voyageurs devraient la tenir dans les deux sens. Le visiteur est le bienvenu ; c’est le volume qui pose problème. Une habitante qui s’oppose à la transformation de son immeuble en hôtel ne s’oppose pas à vous ; elle s’oppose à un système qui traite son logement comme votre commodité. Il est tout aussi vrai que l’hostilité visant des voyageurs en particulier—la pancarte isolée sommant telle famille de « rentrer chez elle »—franchit une ligne qu’une ressource d’éthique ne prétendra pas ignorer. Mais la lecture honnête d’un pistolet à eau n’est pas la haine. C’est le son de gens qui n’ont jamais été consultés et qui demandent à l’être.

« Tourismophobie » est le mot que choisit quiconque préfère diagnostiquer l’habitant plutôt que lui répondre. Les manifestations ne sont pas une peur des visiteurs. Elles sont une exigence d’être consulté sur son propre logement.

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Ce que vous pouvez faire

Aucun voyageur à lui seul ne cause le surtourisme, et aucun voyageur à lui seul ne le guérit—le remède est surtout politique, fait par les villes de l’étude de cas ci-dessous. Mais le modèle fonctionne à la demande, et la demande se compose une réservation à la fois. Six choix déplacent une réservation du problème vers la réponse :

  • Voyagez hors saison et hors du centre. La chose la plus efficace qu’un voyageur puisse faire, c’est de refuser la pointe—le même mois, la même place, la même île que tout le monde. Les saisons creuses et les villes secondaires répartissent la charge que la propre liste de stratégies de l’ONU place en premier.1
  • Dormez là où vous ne délogez personne. Préférez un hôtel ou une location déclarée et enregistrée à un logement non déclaré qui a dévoré un toit. Si une annonce ne peut pas afficher un numéro d’enregistrement dans une ville qui l’exige, voilà votre réponse.
  • Dépensez dans le quartier, pas sur lui. La taverne familiale, l’épicier du coin, le guide qui habite là—l’argent dépensé auprès des habitants, c’est la version du tourisme contre laquelle les habitants protestent rarement.
  • Traitez l’espace résidentiel comme résidentiel. Derrière cette porte photogénique, quelqu’un dort. Limitez le bruit, la foule et l’appareil photo à ce que vous accepteriez dans votre propre rue.
  • Récompensez les lieux qui protègent les habitants. Payez la taxe de séjour et le droit d’entrée sans rechigner—c’est un loyer pour l’empreinte que vous apportez—et privilégiez les destinations, comme celle ci-dessous, qui ont choisi les habitants plutôt que le volume.
  • Refusez l’urgence. « Voyez-le avant qu’il ne soit gâché » est le raisonnement qui le gâche. Un lieu qui vaut de traverser le monde vaut d’être visité lentement, dans un mois plus calme, plus d’une fois—non consommé en une seule pointe surchargée.

Passez toute la décision par les trois questions : le lieu peut-il l’absorber, quelqu’un est-il responsable de l’impact, et—celle sur laquelle cette page appuie—est-ce juste envers les gens qui y vivent ? Pour l’image la plus complète d’un lieu vivant qui a tenu l’équilibre jusqu’ici, voyez comment la même arithmétique se joue en Crète.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que le surtourisme ?
Le surtourisme est le moment où une destination est gérée pour ses visiteurs, aux dépens des gens qui y vivent. Il ne se définit pas par un décompte — une plage bondée en août n’est pas automatiquement du surtourisme — mais par la perte du droit de regard des habitants sur leur propre lieu : des logements qu’ils ne peuvent plus payer, des rues où ils ne peuvent plus circuler, des commerces et des services réorganisés autour des visiteurs. Le rapport d’UN Tourism de 2018 le cadre autour de la qualité de vie perçue des habitants, et la littérature académique (Milano, Novelli et Cheer) place en son centre l’habitant qui « subit les conséquences » des pics saisonniers du tourisme.
Quelle différence entre le surtourisme et un lieu simplement bondé ?
La foule est un moment ; le surtourisme est une transformation. Une place noire de monde se vide en octobre et la vie ordinaire reprend. Le surtourisme, c’est quand la place ne retrouve jamais son quartier — quand les appartements sont devenus des locations à la nuit, l’épicier une boutique de souvenirs, et que les habitants qui rendaient le lieu digne d’une visite en ont été chassés par les prix. Le test n’est pas le nombre de personnes présentes au jour le plus chargé, mais de savoir si les gens qui vivent là ont encore un logement, un trajet vers le travail et un droit de regard pendant les onze mois que personne ne photographie.
Est-ce mal de visiter Venise, Barcelone ou d’autres lieux surtouristiques ?
Non — le tort, c’est le modèle, pas la visite, et s’abstenir peut nuire autant qu’aider aux habitants qui dépendent du tourisme. Ce qui change, c’est la façon de venir : hors saison et hors du centre plutôt que dans la cohue de juillet ; à l’hôtel ou dans une location déclarée plutôt que dans un logement non déclaré qui a retiré un toit du marché ; en dépensant chez les commerçants locaux ; et en payant la taxe de séjour ou le droit d’entrée comme un loyer pour votre empreinte. Si les habitants demandent activement aux visiteurs de changer de comportement — ou de venir à un autre moment —, cette demande passe avant votre programme.
Les manifestations anti-tourisme ne sont-elles que de la xénophobie — de la « tourismophobie » ?
Le plus souvent non, et l’étiquette fait partie du problème. La « tourismophobie » requalifie une revendication sur le logement en trouble psychologique, ce qui dispense commodément d’y répondre. Les manifestations qui ont traversé le sud de l’Europe en 2024 et 2025 portent massivement sur l’éviction : des loyers poussés à la hausse par les locations de courte durée, des quartiers vidés de leurs habitants, des services pliés aux besoins des visiteurs. Le mot d’ordre « Vos vacances, ma misère » vise un modèle, non un invité en particulier. L’hostilité envers tel ou tel voyageur existe et n’est pas défendable — mais la revendication qui sous-tend les manifestations est une exigence de droits, pas un préjugé.
Les taxes de séjour et les droits d’entrée règlent-ils le surtourisme ?
Rarement à eux seuls. La taxe de 5 euros pour les excursionnistes à Venise a rapporté de l’argent mais, de l’avis général, n’a pas désengorgé la ville — tarifer une visite n’est pas protéger un habitant. Les mesures qui changent vraiment la vie des habitants agissent sur le volume et le logement : plafonnement des arrivées de croisière (Dubrovnik), interdiction de nouveaux hôtels (Amsterdam), retour des meublés touristiques au logement (Barcelone). Une redevance juste mérite tout de même d’être payée — c’est un loyer pour l’empreinte que vous apportez —, mais le but éthique est de réduire les torts faits aux habitants, pas de produire une classe de touristes plus exclusive. Garder les habitants dans leur logement compte plus que tenir les visiteurs à l’écart.

Étude de cas : Saint-Malo

Les droits restent abstraits tant qu’une collectivité ne dépense pas pour eux du capital politique—et ne le défend pas devant le juge. La ville de Saint-Malo, en Bretagne—citée ici comme un exemple tiers, non comme un partenaire de cette ressource—a plafonné, quartier par quartier, la transformation de logements en meublés de tourisme pour que le logement reste du logement, puis a fait valider ce plafond par le tribunal administratif de Rennes le 17 octobre 2024. C’est la version française du test sur lequel se referme cette page : les mesures qui protègent vraiment les habitants agissent sur le logement—et doivent tenir.17

La règle qui fait passer les habitants d’abord : des plafonds quartier par quartier

  • Le règlement de changement d’usage plafonne, secteur par secteur, la part des logements qui peuvent devenir des meublés de tourisme : 12,5 % dans l’intra-muros et sur les remparts (secteur A), 7,5 % à Saint-Servan et au Sillon (secteur B), 3 % dans le secteur C et 1 % dans le secteur D.18
  • Une seule autorisation de changement d’usage est accordée par propriétaire—un frein délibéré à l’accumulation de plusieurs meublés touristiques par un même opérateur.18
  • Adopté par le conseil municipal le 20 juin 2019, le règlement est entré en vigueur le 1er janvier 2020, puis a été révisé le 17 juin 2021 et le 24 février 2022.18

Cela a tenu devant le juge—le test sceptique que cette page enseigne

  • Un collectif de 14 sociétés et propriétaires a attaqué les quotas, soutenant que la ville ne pouvait ni limiter les autorisations, ni imposer des quotas, ni écarter les personnes morales.19
  • Par deux jugements du 17 octobre 2024, le tribunal administratif de Rennes a validé le règlement : il poursuit un objectif d’intérêt général—lutter contre la pénurie structurelle de logements—et respecte la directive européenne « Services » 2006/123/CE.17
  • Le tribunal a jugé licite, et non discriminatoire, la limite d’une seule autorisation par propriétaire, au regard des fortes tensions du marché du logement dans la commune.17

La France a généralisé l’outil (loi Le Meur)

  • La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », autorise toute commune française à fixer un nombre—ou une proportion—maximal de logements transformables en meublés de tourisme et à réserver des zones aux résidences principales, reprenant l’approche pionnière de Saint-Malo.20
  • La même loi impose désormais à toute location touristique en France d’obtenir un numéro national d’enregistrement.20

Ce qui est prouvé—et sa limite

Prouvé et vérifiable aujourd’hui : le règlement existe, il est précis (des plafonds en pourcentage par secteur et la règle d’une seule autorisation par propriétaire), il a été attaqué par 14 sociétés et propriétaires, et il a été validé par le tribunal administratif de Rennes le 17 octobre 2024 ; la France a ensuite inscrit le même outil de quotas dans la loi nationale (loi Le Meur, 19 novembre 2024). Ce qui reste une limite, non un résultat achevé : les quotas plafonnent les nouvelles transformations plutôt que de ramener au logement les meublés touristiques déjà existants—ils sont donc plus doux que le plan de Barcelone d’abolir toutes les licences ; la décision du 17 octobre 2024 est un jugement de première instance, encore susceptible d’appel devant la cour administrative d’appel, donc juridiquement validé mais non tranché en dernier ressort ; et les voix locales du logement rappellent que se loger à un prix abordable à Saint-Malo reste difficile malgré ces mesures. C’est un outil qui fait passer les habitants d’abord et qui a tenu jusqu’ici, non une crise du logement résolue.

La leçon n’est pas que Saint-Malo a résolu sa crise du logement—de toute évidence, non. C’est qu’une ville peut décider, dans la loi et contre une part de ses propres recettes, qu’un lieu est d’abord un logement et ensuite une destination—et faire tenir cette décision. C’est précisément ce que les choix d’un voyageur sont censés récompenser : venez hors saison, dormez dans un meublé déclaré, dépensez auprès des habitants, et faites savoir aux villes qui font la part difficile qu’elles ont eu raison.

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À propos de l’auteur

Steven a passé dix ans à réaliser des documentaires dans les lieux que le tourisme oublie – ses travaux sont conservés dans les archives de l’Organisation internationale du travail de l’ONU – avant d’aller vivre dans l’un d’eux. Il achève un MSc en Responsible Tourism Management et est le fondateur de CRETAN®, qui figure ici comme une étude de cas parmi les cadres de référence.

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Références

  1. World Tourism Organization (UNWTO), CELTH & NHL Stenden University of Applied Sciences. 2018. ‘Overtourism’? Understanding and Managing Urban Tourism Growth beyond Perceptions — the study that examined the term across eight European cities, concluded it was a new buzzword for the older concepts of tourism congestion management and carrying capacity, and set out eleven strategies and 68 measures; it records international arrivals rising from 25 million (1950) to 1.3 billion (2017), with 1.8 billion forecast by 2030 [anglais]. UNWTO, Madrid (prepared with Breda University of Applied Sciences). https://doi.org/10.18111/9789284419999 (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  2. Euronews Travel. 2023. “Let it go”: the Austrian town that looks just like Frozen builds a fence to stop selfie-taking tourists — Hallstatt, a UNESCO village of roughly 800 residents, has drawn up to 10,000 visitors a day in peak season, and in May 2023 briefly erected a wooden barrier at a photo viewpoint before removing it after a backlash [anglais]. Euronews. https://www.euronews.com/travel/2023/05/19/let-it-go-austrian-town-that-looks-just-like-frozen-builds-fence-to-stop-selfie-taking-tou (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  3. Milano, C., Novelli, M. & Cheer, J. M. 2019. Overtourism and Tourismphobia: A Journey Through Four Decades of Tourism Development, Planning and Local Concerns. Tourism Planning & Development 16(4), pp. 353–357 — defines overtourism through its victims (residents who “suffer the consequences of temporary and seasonal tourism peaks”) and dissects the media label “tourismphobia” [anglais]. Taylor & Francis. https://doi.org/10.1080/21568316.2019.1599604 (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  4. Nations unies. 1948. Déclaration universelle des droits de l’homme — article 25, paragraphe 1 : toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour le logement (édition française officielle des Nations unies). Assemblée générale des Nations unies. https://www.un.org/fr/about-us/universal-declaration-of-human-rights (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  5. Nations unies. 1966. Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels — l’article 11, paragraphe 1, rend le droit à un logement suffisant contraignant pour les États parties ; l’Observation générale n° 4 (1991) du Comité DESC précise que « suffisant » suppose notamment un coût abordable et la sécurité d’occupation (texte français authentique, Recueil systématique suisse RS 0.103.1). Recueil systématique du droit fédéral (Confédération suisse). https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1993/725_725_725/fr (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  6. Harvey, D. 2008. The Right to the City. New Left Review 53, pp. 23–40 — reworking Henri Lefebvre’s 1968 concept (Le Droit à la ville) into “a right to change ourselves by changing the city … a common rather than an individual right” [anglais]. New Left Review. https://newleftreview.org/issues/ii53/articles/david-harvey-the-right-to-the-city (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  7. Gotham, K. F. 2005. Tourism Gentrification: The Case of New Orleans’ Vieux Carré (French Quarter). Urban Studies 42(7), pp. 1099–1121 — the transformation of a middle-class neighborhood into an affluent tourist enclave that displaces its residents [anglais]. SAGE / Urban Studies. https://doi.org/10.1080/00420980500120881 (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  8. Sequera, J. & Nofre, J. 2018. Shaken, Not Stirred: New Debates on Touristification and the Limits of Gentrification. City 22(5–6), pp. 843–855 — argues touristification is a distinct process, displacement driven by the visitor who does not live there rather than by a wealthier resident [anglais]. Taylor & Francis / City. https://doi.org/10.1080/13604813.2018.1548819 (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  9. Barron, K., Kung, E. & Proserpio, D. 2021. The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marketing Science 40(1) — a 1% increase in Airbnb listings raises rents by about 0.018%, an effect large enough to account for roughly one-fifth of observed rent growth across US markets studied [anglais]. INFORMS / Marketing Science. https://doi.org/10.1287/mksc.2020.1227 (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  10. Catalan News / Forbes. 2024. Barcelona to eliminate all tourist apartments by November 2028 — Mayor Jaume Collboni’s 21 June 2024 announcement to end all 10,101 licensed tourist-flat (HUT) permits and return them to housing, citing rents up 68% and home-purchase prices up 38% over a decade [anglais]. Catalan News (Catalan public-media wire); Forbes. https://www.catalannews.com/politics/item/barcelona-eliminate-tourist-apartments-november-2028-21-june-2024 (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  11. Fortune Europe / Associated Press. 2024. Amsterdam bans new hotels and moves to curb cruises — the city’s 2024 measures: no new hotels unless an existing one closes, a policy target of no more than 20 million tourist overnight stays a year (already exceeded), and a phased cap on cruise calls [anglais]. Fortune; AP. https://fortune.com/europe/2024/07/04/amsterdam-nuisance-tourists-stay-away-banned-new-hotels-cruise-ships/ (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  12. The Maritime Executive. 2019. Dubrovnik puts a cap on daily cruise-ship arrivals — the “Respect the City” limit of a maximum two cruise ships and about 5,000 cruise passengers per day, agreed with the cruise industry in 2019 in response to UNESCO pressure on the walled Old Town [anglais]. The Maritime Executive. https://maritime-executive.com/article/dubrovnik-puts-cap-on-daily-cruise-ship-arrivals (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  13. Euronews / Comune di Venezia. 2024. Venice’s day-tripper access fee — the €5 “contributo di accesso” trial applied on 29 days in 2024, issuing 485,062 passes and raising about €2.4 million; widely judged a failure at deterring day-trippers, it was expanded to 54 days for 2025 [anglais]. Euronews Travel. https://www.euronews.com/travel/2024/07/15/venices-tourist-tax-trial-ends-why-are-critics-calling-it-a-failure-and-how-many-people-pa (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  14. Campaign for a Living Venice. 2024. Venice drops below 49,000 residents — the historic-centre population, about 104,000 in 1975, has fallen under 49,000, the long decline residents call the “Venexodus” [anglais]. Campaign for a Living Venice. https://campaignforalivingvenice.org/2024/04/09/venice-drops-below-49000-residents-and-the-mainland-grows/ (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  15. Smithsonian Magazine / Associated Press. 2023. Venice avoids being added to UNESCO’s list of endangered sites — in September 2023 the World Heritage Committee declined the World Heritage Centre’s recommendation to list Venice as World Heritage in Danger over mass tourism, development, and climate change, asking Italy for a fuller conservation plan [anglais]. Smithsonian Magazine; AP. https://www.smithsonianmag.com/smart-news/venice-unesco-world-heritage-danger-180982640/ (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  16. Europe 1. 2025. Barcelone, Lisbonne, Venise… Pourquoi des milliers de personnes ont manifesté dans ces villes ce week-end — le 15 juin 2025, le réseau SET (Sud de l’Europe contre la touristification) a coordonné le même jour des manifestations dans une quinzaine de villes d’Espagne, du Portugal et d’Italie, centrées sur le logement et l’éviction des habitants ; à Barcelone, les manifestants ont aspergé les terrasses de pistolets à eau sous le mot d’ordre « Vos vacances, ma misère ». Europe 1. https://www.europe1.fr/societe/barcelone-lisbonne-venise-pourquoi-des-milliers-de-personnes-ont-manifeste-dans-ces-villes-ce-week-end-759006 (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  17. Tribunal administratif de Rennes. 2024. Locations de courte durée à Saint-Malo : le tribunal confirme la légalité du règlement local — par deux jugements du 17 octobre 2024, le tribunal administratif valide le règlement de changement d’usage de la ville (quotas de meublés touristiques différenciés par secteur, une seule autorisation par propriétaire), retenant un objectif d’intérêt général de lutte contre la pénurie de logements et la conformité à la directive européenne « Services » 2006/123/CE. Tribunal administratif de Rennes (communiqué officiel). https://rennes.tribunal-administratif.fr/decisions-de-justice/dernieres-decisions/locations-de-courte-duree-a-saint-malo-le-tribunal-confirme-la-legalite-du-reglement-local (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  18. Ville de Saint-Malo. 2022. Meublés de tourisme — le règlement de changement d’usage de la ville : des plafonds de meublés touristiques différenciés par secteur (12,5 % en intra-muros et sur les remparts, 7,5 % à Saint-Servan et au Sillon, 3 % puis 1 % selon les quartiers) et une seule autorisation par propriétaire ; adopté le 20 juin 2019, entré en vigueur le 1er janvier 2020, révisé les 17 juin 2021 et 24 février 2022. Ville de Saint-Malo (site municipal officiel). https://www.saint-malo.fr/accueil/vivre/meubles-de-tourisme/ (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  19. L’Hôtellerie-Restauration. 2024. Lutte contre les meublés touristiques : la justice donne raison à Saint-Malo — un collectif de 14 sociétés et propriétaires avait attaqué les quotas ; le 17 octobre 2024, le tribunal administratif de Rennes a tranché en faveur de la ville, dont le règlement compte parmi les plus stricts de France. L’Hôtellerie-Restauration (presse professionnelle nationale). https://www.lhotellerie-restauration.fr/actualite/lutte-contre-les-meubles-touristiques-la-justice-donne-raison-a-saint-malo (consulté le 15 juillet 2026). ↩
  20. Légifrance / Journal officiel de la République française. 2024. LOI n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (« loi Le Meur ») — elle autorise toute commune à fixer un nombre, ou une proportion maximale, de logements transformables en meublés de tourisme et à réserver des zones aux résidences principales, et impose un numéro national d’enregistrement à toute location touristique. Légifrance / Journal officiel. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711 (consulté le 15 juillet 2026). ↩

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